房地产私募股权基金面临问题

房地产私募股权基金面临问题有哪些？目前我国房地产私募股权基金面临的问题大致有三：机构投资者参与受限，退出机制不够健全，配套法律体系不健全。

房地产私募股权基金问题一：机构投资者参与受限。现阶段我国私募房地产基金的募集对象分散，可募集的资金规模十分有限。在国内，虽然近几年来机构投资者获得了一定的发展空间，但与成熟市场相比，还存在非常巨大的差距。目前我国的银行、证券公司、保险公司、养老金等机构投资者投资私募基金还存在诸多政策性限制。新《保险法》第105条规定“保险公司的资金可以投资于不动产”，但同时《保险资金投资股权暂行办法》第12条规定：“不得投资创业、风险投资基金。不得投资设立或参股投资机构。”这些都限制了金融资本进入私募股权投资领域。机构投资者不能参与，直接导致私募基金把资金募集的集中对象转移到高净值人群上，而高净值人群虽然在风险承受能力上相对较强，但与机构投资者还存在很大的差距。一方面，高净值人群在投资目标的选择上空间大，房地产私募基金20%左右的收益率，对其不能形成足够的吸引力。加上地产行业的形势还未见明朗，高净值人群在资产配置上表现的更加谨慎。另一方面，从投资理性来说，高净值人群不能够与机构投资者相提并论，二者对风险与回报的认识上，存在很大的差异。由于房地产私募基金的投资多为长线投资，投资体量大、时间长，唯追求稳定的长期收益的资金可以与其风险收益特征相匹配，高净值人群并不能够提供充足的长线资金，无法担当“战略投资者”的角色。

房地产私募基金问题二：退出机制不够健全。

房地产私募股权基金投资的目的不是单纯为了长期经营，而是要通过转让所投资企业的权益为投资者获得更高的投资回报，这就必然要求市场提供退出机制。有效的退出能够使私募房基变现其投资，同时被投资房地产企业也可因为新的购买者而引入新的资金和新的战略方向。常见的退出方式有以下几种：

（1）在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资，国外的房地产私募托通过这种方式退出；

（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润；

（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格）；

（4）企业间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出；

（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如,在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。

然而，有研究表明，我国房地产私募与国外IPO为主流退出模式不同。目前，国内基金主要是投资于项目，退出形式主要是物业出售和股权转让。具体来说，有直接买地、通过自己的开发队伍或与其他开发商合作，建成后出售退出的；有以较低价格收购物业，通过对其进行重新包装，再以较高价格出售获利的；最后一种是上文提及的以股权或债权形式提供过桥融资，帮助资金短缺的房地产企业完成土地收购和提供建设资金，达到一定条件以合作方股权回购或向第三方转让股权的方式退出。这与我国目前多层级的资本市场发育不够、企业市场门槛高、产权交易不活跃等因素有很大的关联。

房地产私募股权基金问题三：配套法律体系不健全。房地产私募股权基金在我国还属于较新兴的投资方式。虽然修订后的公司法给私募基金的存在提供了一些空间，但无论是《证券法》、《信托法》还是《证券投资基金法》等，都没能确立私募基金明确的合法地位，没有从法律层面界定清楚参与各方的权利义务关系。一旦投资失利，投资者的权益在法律上的是没有强有力的保障的，只能归入普通的民事经济纠纷处理。这在一定程度上也可以用来解释私募的高回报率。从普通合伙人的角度看，为了吸引投资者，私募管理人承诺高回报率，甚而约定保底条款。而为了兑现保底承诺，私募管理人参与内幕交易、非法炒作的可能性大大增加，给市场秩序的稳定增添了隐患。从有限合伙人的角度看，私募没有明确的法律体系实际上增加了投资者参与私募股权投资的风险，因而投资者会要求额外的风险溢价来做为承担风险的补偿。