公募REITs火爆到破纪录，开年首只“日光”REIT狂吸金近1300亿

2025年开年，首只“日光基”REIT诞生了，公众认购倍数创公募REITs发行以来历史新高。

1月9日，国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，截至2025年1月6日，旗下国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创公募REITs公众认购倍数历史新高。

公众投资者有效认购申请实际确认比例也刷新历史新低，比例为0.12293446%。

国泰君安济南能源供热REIT本次募集的基金份额总额为2亿份，由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成。

按照发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为369.03亿元;战略配售基金份额数量为1.5亿份，认购规模为11.22亿元。据此计算，国泰君安济南能源供热REIT此次发售吸金规模达1292.93亿元(含战略配售、网下发售和公众发售)，是其首发募集规模(14.96亿元)的86.43倍。

REIT 即不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts) ，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs 投资组合通常包含多类房地产资产，地域和类型分散，降低单一房地产项目对整体投资的影响。如同时投资写字楼、酒店、住宅等不同类型物业。

上市交易的REITs允许投资者在证券市场上随时买卖，与直接投资房地产相比，极大地提高了资产的流动性。

REITs 主要收入来源于租金、房地产增值或抵押贷款利息，收益相对稳定。例如，商业地产 REITs，只要租户稳定经营并按时支付租金，就能为投资者持续带来现金流。

以本次的国泰君安济南能源供热REIT为例，其底层资产为济南热力集团持有的位于历下区、历城区的 232 段供热管网资产的所有权及其对应的经营权利。供热行业作为城市公共服务的重要组成部分，具有需求较为刚性、运营较为稳定的特点，能够产生持续稳定的现金流，为投资者提供稳定的收益预期。

这是全国首单市政基础设施公募 REITs，也是全国首单供热基础设施公募 REITs，具有一定的创新性和稀缺性，吸引了众多投资者的关注。

目前，在资产荒背景下，公募REITs凭借其高分红，中低风险优势，仍受到市场较高关注，具备一定性价比和配置机会。

2024年12月以来，在利率1.0时代的“资产荒”和股市无明显突破的行情下，REITs资产作为稳健投资的优选品种越来越受到各方投资者的关注。

此外，REITs实时指数发布，后续可以期待指数产品的推出。随着市场规模、流通市值限制等问题的解决，市场将迎来布局机会。

中国自2020年正式推出公募 REITs 试点，已发行多只产品，底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、收费公路等多种类型，2024年REITs新发产品数量、规模创历史新高。截至2024年12月31日，市场存量REITs达到58单，去年发行的公募REITs数量高达29只，募资规模655亿元，今年新发数量等于过去三年总和。

中泰证券认为，REITs是稳健现金流资产叠加预期收益率下降，后续有望持续受益。从固收角度看，国债收益率持续下行，12月2日跌破2%大关，进入“1时代”，低利率时代意味着低投资收益率时代，全市场预期收益率下降，为REITs市场带来增量资金。从权益角度看，在低利率环境下，红利资产因其稳定的现金流和相对较高的股息收益率表现优异，权益将进一步夯实低波红利策略。

来源：格隆汇

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