从物业服务到城市运营，看这家国企如何走活转型“一盘棋”

揭牌入驻2个月，湖南建投集团旗下中湘美好城市运营服务股份有限公司(以下简称中湘美好)加速推动湘潭窑湾街区盘活工作，五一“妙会节”活动广受追捧，眼下正积极筹备端午节活动;6月将完成灯光亮化、景观美陈等景区提质工作。据悉，“五一”假期，湘潭窑湾历史文化街区累计接待游客超8万人次，同比增长220%。

图为湖南湘潭窑湾历史文化街区

作为湖南建投集团“投资、建设、运营”三大核心产业中承担“大运营”职能的控股子公司，近年，中湘美好深化改革，抓住“牛鼻子”走活“一盘棋”的实践经验引发关注。

厚植主业竞争力 助政府盘活存量资产

中湘美好前身为湖南建工物业发展集团有限公司(以下简称建工物发)，成立于2016年1月，整合了原湖南建工集团下属的各物业企业，彼时开始从集团内部后勤服务走向全面市场化。

2021年5月，建工物发更名为中湘美好，当年12月完成股份制改制。目前其旗下拥有7家专业子公司、8家参股公司，逾100处在管物业及逾20个城市更新项目，为湖南省政府机关院及九峰小区、湖南省住建厅机关及和馨佳园小区、湖南省高级人民法院等单位提供物业服务，也为湖南省委机关大院、中国有色金属长沙勘察设计研究院、张家界专家村宾馆等单位提供提质改造、电梯加装等修缮服务，是业内鲜有的兼具物业管理、房屋修缮资质的公司。其主营业务涵盖物业服务、城市修缮、商业运营、城市环卫、电梯工程、酒店餐饮、新能源服务等。

物业管理就是“躺赚”?其实，近年房地产市场调整，劳动密集型、利润薄的物业行业面临增量压缩挑战。经济下行压力下，怎样找到核心竞争力的出口?

“活不下去的时候再转型，就可能丧失机遇;因为那时已缺乏资金、人员等，不具备转型能力了。”中湘美好党委书记、董事长康思源谈到，要主动转型，走出舒适区。

多数物业公司不具备运营能力，无法自身提供房屋修缮、环卫、电梯、能源等服务;而多数运营公司则主做策划、招商，不经营物业。能提供“一体化”全产业链服务，正是中湘美好的独特优势。

2024年，中湘美好物业板块新签合同额4.08亿元，逆势稳住“基本盘”，并再次获评“中国物业品牌影响力百强企业”。这一优势板块深耕多年，为公司转型提供了资本保障。

如何盘活闲置资产，一直是块难啃的“硬骨头”。很多地方政府因招商能力有限，专业人才缺乏，导致写字楼、街区等存量资产运营欠佳。数据显示，截至2023年末，全国行政事业性国有资产总额达64.2万亿元。

提供“一揽子”赋能服务，助力国有资产保值增值，受地方政府欢迎，也能激发中湘美好旗下物业服务、城市修缮、城市环卫、新能源服务等板块活力。康思源认为，“存量资产的盘活，还是一片蓝海。”

小投资撬动大回报 做耐心资本

在城市运营方面，中湘美好早有经验。

图为改造后的湖南郴州裕后街

2018年，改造后的郴州千年商埠裕后街，因运营方管理不善，一度空置率超50%，商户不愿交租，街道冷清。2019年，中湘美好接手运营管理，通过策划节庆盛典，挖掘历史文化底蕴等举措，持续引流，赋能商户。骡马古道、簪花渔女……周周有活动，场场都“亲民”。2023年，裕后街成为湖南第二届旅发大会分会场之一，成为知名网红打卡街，2024年游客突破486万人次。“原来商铺30元一平没人租，现在120元一平非常抢手”，裕后街项目相关负责人感言。

在湘潭，已投资约12.3亿元的窑湾历史文化街区，受疫情、洪水等影响，运营未达预期，成为“半拉子”工程。为盘活国有闲置资产，湘潭城发集团与中湘美好合作，拟重现“千里湘江第一湾”盛景。业态重新规划，街区重新定位……中湘美好整合商户资源，深度融合非遗、民俗、江湾元素，对该街区提质改造。今年3月，湘潭美好窑湾文旅运营公司揭牌。1个月内，招商率超50%，引入多家特色餐饮、风味小吃、文创体验、亲子游乐品牌。

“这些项目并不能马上产生效益，要做‘耐心资本’，至少培育3-5年时间”，康思源介绍，公司对每一个项目均会在前期做大量调研，甄选有盘活价值的优质项目，让其真正产生价值。

据悉，该公司并不做城市运营项目的重资产持有，而是与政府合作成立运营公司，双方通过股权绑定，共享长期投资的后端收益。

“小投资撬动大回报”，抓住城市运营的“牛鼻子”，中湘美好走活了公司物业服务、城市修缮、商业运营、城市环卫等业态“一盘棋”，也探索出传统行业国企转型发展的新范式。

今年初，住建部将2000年以前建成的老旧小区，全部纳入城市更新改造范围;国家出台《提振消费专项行动方案》，多举措扩内需……“现在，或许正是城市运营的‘播种’窗口期，低位布局等风来”。康思源坚信，未来最大的机会，都藏在人民的“美好生活”方式里。(熊英、黄珍)