魔方公寓陷风波 加盟管理成“黑洞”-第3页

早在2021年，在宣布获得1.5亿美元D轮融资之后，魔方公寓就开启了轻资产扩张计划，通过加盟、托管、合资等合作方式快速提升规模。2021年，魔方服务当期的总在管公寓数暴增了94.4%，由上年的仅3.9万套增至约7.59万套。

在这背后，与魔方服务的一笔大额并购密不可分。

魔方服务招股书披露的信息显示，2021年公司收购了由微领地创客空间全资持有的21家项目公司，及位于上海陆家嘴黄金地段的一项目，累计斥资约9.06亿元，衡安路社区也在被收购项目之列。

规模的扩张大幅拉升了魔方公寓在集中式公寓的行业地位，但生意的本质仍然是盈利，大量非自营的项目被纳入麾下，拖累了魔方公寓的整体盈利水平。

（图片来源：魔方服务IPO招股书）

招股书显示，在直营模式之下，魔方公寓的2019年-2022年上半年的毛利率水平基本稳定在86%上下，对应的净利润率却只有0.05%。对比之下，加盟管理和第三方托管模式下，2022年上半年毛利率水平达到最高值，但也仅有68.8%，与直营模式相距甚远。

不仅如此，类似微领地这样的社区加盟管理，还让魔方公寓租客服务水平变得更加参差不齐。

在一个点评网站上，租客对衡安路社区的抱怨声比比皆是，如房屋潮湿、高额电费、噪音干扰、工作人员态度差等。