城中村改造 市场规模有望重回万亿

日前，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

业内人士认为，城中村改造对于增加优质房源供给，改善居住条件，提升城市形象都有较大好处。同时，有助于提升土地资源价值，升级城市功能。通过创新专项金融产品等手段，可以吸引更多社会资本介入，加快城中村改造。城中村改造市场规模有望重回万亿元。房企可以重点关注城中村改造中的新机会和新要求，找到发力点和盈利点。

市场规模大

会议明确，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

中国证券报记者梳理发现，今年以来，已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造的细则要求或支持政策。

国金证券研报显示，2020年至2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。在一线城市中，2023年广州计划完成2000亿元城市更新固定投资目标，同比增长60%。按照这个增速测算，今年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上。

盘活存量资产

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，城中村改造与棚改、旧改均为城市更新的重要手段。

“超大特大城市人口基数大，产业、生活等各类要素聚集度高，这类城市房地产市场基本进入存量时代。通过更新改造，可有效提高居住空间和供给质量。旧城改造包括内容较多，需要在土地功能置换、产业提升、历史文化保护等方面进行同步优化，通过综合性更新，实现旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。”58安居客研究院院长张波表示。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，推动城中村改造能够将供给侧结构性改革和高质量发展衔接起来，解决城市发展不平衡等方面的问题。

易居研究院研究总监严跃进对记者表示，城中村改造将成为一些城市今年重点工作任务，有利于盘活存量资产，提升城市功能。

吸引社会资本

张大伟表示，城中村改造由于资金投入大、盈利空间有限，过去多以国有企业参与为主。通过创新专项金融产品、实施更大的税收优惠等措施，可以吸引更多社会资本介入，加快城中村改造步伐。

目前，城中村改造已经探索出多种模式，如广州模式、深圳模式、郑州模式等，各种模式在改造主体、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更及管理体制方面各有不同。从改造主体看，可以分为三种类型：政府主导型，如杭州；开发商主导，如珠海；村集体为主导，如广州。在改造方式上，各地根据城市规划、功能定位等考量，改造方式包括彻底重建、局部重建和综合整治等。而补偿方式可以分为两类；一类是实物补偿和货币补偿相结合，如郑州；另一类是根据原有住房面积市场估价，直接补偿一定面积住房，如杭州。

“总体看，城中村改造有助于提升相关土地资源的价值，同时导入各类公共配套设施，升级城市功能。城中村改造要发挥民间资本的作用。房企可以重点关注城中村改造中的新机会和新要求，找到发力点和盈利点。”严跃进表示。

来源：中国证券报·中证网作者：董添

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