超90%！这只仓储物流REIT是如何做到的？

上半年，仓储物流租赁市场整体趋缓，不过，中金普洛斯REIT首次募集投资的基础设施资产出租率持续稳定在90%以上。  

这是如何做到的？日前，记者实地探访中金普洛斯REIT持有的底层资产（仓储物流园）——普洛斯增城物流园和普洛斯广州保税物流园，真切感受产业和经济脉动。

普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪告诉记者，“底层资产的良性运营是支撑公募REITs市场可持续发展的重要因素，未来，公募REITs市场对资产管理人和原始权益人的要求会进一步提高。我们希望公募REITs发展速度能更快一些，未来如果有机会希望能够继续扩募，进而纳入更多的资产量，做大产品规模。”

仓储物流园区屋顶变身光伏发电站

每天清晨伊始，一辆辆冷链运输车不断进出普洛斯增城物流园园区，从“最初一公里”到“最后一公里”始终保鲜，将各类食品及时送入大型超市和千家万户，满足民众“舌尖上的需求”。

普洛斯增城物流园门口 本报记者 黄一灵 摄

普洛斯增城物流园位于广东省广州市增城区荔新九路1号，为中金普洛斯REIT持有的底层资产之一。截至上半年末，该园区出租率达94.67%。记者走访了普洛斯增城物流园园内一家专注食品物流的冷链企业租户——普冷国际物流（上海）有限公司，该企业仓库前不时有冷链运输车停靠，进行卸货、搬运、装车。

“冷链对时效要求相当高，出库后48小时以内必须送达客户。”普冷国际物流（上海）有限公司华南管理区总经理郑李辉告诉记者，公司选择将广州增城物流中心设在园区内的一个重要原因在于园区附近5公里内有多个高速路口，且距离广州白云国际机场仅47公里，这一优越的地理位置和交通条件保障了食品的新鲜送达。

据郑李辉介绍，普冷广州增城物流中心的仓库主要由冷冻区、变温区、冷藏区和穿堂（备货区）组成。记者进入冷库后发现，这里的最低温度在-25℃以下甚至更低，货品包括海鲜、牛排、冰淇淋等，不同货品分开储存，且储存温区不一，搬运采用机器全自动化形式。“雪糕的最佳锁鲜温度就是-25℃，而从-18℃降到-25℃，温度每低一度能耗要高约10%，但是为了满足客户不同货品对温度不同的要求，我们不惜成本把控温度。”郑李辉进一步称。

值得一提的是，在我国实施碳达峰、碳中和战略背景下，聚集多家耗电量较高冷链企业的普洛斯增城物流园也在量身打造适合自身的节能减排方式。普洛斯相关负责人表示，“冷链这一块我们也兼顾了一些服务，会帮客户做节能减排，比如做碳管理、部署屋顶光伏发电系统、储能等。”

普洛斯增城物流园安装的屋顶光伏（受访者供图）

做好风险管理 追求运营稳定性

9月下旬，广州迎来今年以来最强降雨，但这也挡不住普洛斯广州保税物流园的一片“火热”——货车来往不息，工作人员忙着装货卸货，到处是一派繁忙景象。

中金普洛斯REIT持有的这个保税物流园内，一家跨境电商企业仓储运营人员现场介绍，该企业日均至少有20辆保税车驶出园区，致力于准时把各类进口货物送到消费者手上。

普洛斯广州保税物流园综合仓1号库大门 本报记者 黄一灵 摄

“普洛斯广州保税物流园目前是满租状态，租约也较为稳定。为了维持稳定的租约，我们招商运营团队往往会前置续约流程。”普洛斯华南区相关运营负责人称。

不过，今年以来，多只公募REITs产品出现重要租户退租的突发情况，引发市场广泛关注。

对此，赵明琪表示，“持续地为资产以及我们的投资人提供比较稳定的回报是我们追求的目标，这意味着我们追求的是资产运营的稳定性，而不是某一个具体租户的稳定性。作为专业的资产管理人，我们有义务进一步做好主动管理。以中金普洛斯REIT为例，我们长期密切关注各个赛道的具体表现，开发了针对不同行业和客户的风险管理系统，这让我们足够有能力找到优质的企业，同时辨别一些有风险的企业。”

此外，在赵明琪看来，仓储物流园区投资运营商与企业租户的关系，不是简单的租赁关系，而是双方需要携手共同成长，即仓储物流园区投资运营商根据企业的未来业务发展规划，提供一揽子的仓储物流服务方案，助力企业实现业绩高成长同时分享企业发展红利，如此仓储物流园的租金收入将变得更加稳健持续。

丰富投资者结构和完善信息披露并行

作为首发+扩募的“双首批”公募REITs之一，在于6月完成扩募后，中金普洛斯REIT底层资产已扩充至10个仓储物流园，本次扩募资产为普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心。

中金普洛斯REIT基金经理陈茸茸表示，之所以选择这些仓储物流园，一是希望通过纳入具有较强经济活力与成长潜力的城市仓储物流园区，进一步分散REITs底层资产组合的区域风险；二是希望借助不同区域仓储物流园的协同效应，进一步提升REITs底层资产的营收能力与业务稳健性。

在业内人士看来，除了通过扩募分散底层资产区域风险外，公募REITs的高质量发展还离不开两大要点，一方面，公募REITs需进一步丰富投资者结构，需要“长线资金”的支持和进入；另一方面，公募REITs产品也需要“苦练内功”，同时做好信息披露和投资者沟通。

记者注意到，此前，上交所发布优化公募REITs发行交易机制有关工作安排的通知称，将进一步推动扩大基金中的基金（FOF）参与投资公募REITs；配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资。

同时，上交所还就产业园和仓储物流类REITs的临时报告披露提出了若干建议，其中包括结合资产类型特点，细化相关信息披露规范，引导基金管理人、运营管理机构在运营指标出现大幅下滑，或者重要现金流提供方提前退租时，及时披露临时报告等。

来源：中国证券报·中证网 作者：黄一灵

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