实探！北京二手房市场 有了新变化

元旦假期期间，记者对北京地区二手房市场进行实地调研发现，北京地区二手房成交整体较为平稳，带看量和成交都有企稳回升的态势。

业内人士表示，日前出台的新政大幅降低了北京购房门槛及购房成本，促进刚需和改善需求释放。新政激发的购房需求将陆续释放。

市场有所企稳

“元旦假期期间，北京链家二手房成交量大概维持在400套至500套之间，和平时周末差不了太多。很多元旦假期没有出游计划的购房者都出来看房了。一些降价房源成交速度很快。”资深链家中介人士李红告诉记者。

李红表示，2023年12月，北京地区的二手房成交都比较可观。“年底很多业主着急回款，降价出售房源的情况比较多。预计这种情况会持续到春节之前。”李红说，“目前，刚需捡漏房源比较多，价格有足够的吸引力。这也是近期刚需积极入市的一大原因。”

“1日上午，我们门店成交了3套，这三套业主基本都是2023年12月才开始看房的刚需客户。由于价格前期已经有其他客户谈得差不多了，所以新客户如果能接受目前的价格，很快就能成交。”丰台区一家链家门店经理告诉记者。

走访过程中，不少中介告诉记者，目前，降价房源还是很多，成交量虽然上来了，但是价格企稳回升还需要时间。

麦田房产中介人士告诉记者，这次新政大幅降低了购房门槛及购房成本，促进刚需和改善型需求的释放。一是降低刚需入市的资金门槛、税费及月供压力，为市场补充刚需客户，进而让换房实现“卖旧买新”；二是提升改善型需求购房能力，二套首付比例的大幅降低，让改善群体在不卖旧的前提下“买新”成为可能。

成交方面，中原地产监测数据显示，2023年12月，北京二手房住宅网签量达到12963套，单月数据较为平稳，和新政前11月的12545套基本持平。2023年全年，北京地区二手房累计成交155432套，超过2022年的14.1万套。

挂牌量方面，记者走访时在链家系统看到，目前，北京地区二手房挂牌量为165278套，比2023年12月初的166868套略有下降。

“下降的原因主要和成交量有所放大有关。预计短期内，北京地区的挂牌量将维持在16.5万套至17万套之间，将维持在动态平衡水平。”多位中介人士告诉记者。

佣金方面，记者走访发现，以大兴为代表的部分片区佣金已经降至0.6%。

成交量提升

中原地产首席分析师张大伟认为，北京2023年12月的新政，对市场刺激作用还是很明显的。虽然2023年12月的网签数据看起来和11月差不多，但实际成交数据环比上涨了20%左右。由于网签数据滞后，预计2024年1月的网签数据会在2023年12月基础上有所冲高。

2023年12月14日，北京市住建委等五部门联合发文，自本通知印发之日起，调整首套房、二套房的首付比例，首套房最低首付款比例不低于30%，二套房首付比例最低为40%。而此前政策为，个人购房首套房，普通住宅最低首付比例为35%，非普通住宅最低首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅最低首付比例为60%，非普通住宅最低首付比例为80%。此外，贷款最长年限也由此前的25年调整为30年。

此外，调整普通住房标准，自2024年1月1日起执行。具体交易价格标准将不再设置总价标准，仅保留单价标准，而且符合普宅的房屋单价标准更符合当前房地产市场实际情况，新标准可以覆盖当前7成左右的住宅。其中，五环以内符合普宅标准的房屋单价从过去的3.96万元/平方米提高到8.5万元/平方米；五环到六环房屋单价标准从3.168万元/平方米提高到6.5万元/平方米；六环外达标的房屋单价标准从2.376万元/平方米提高到4.5万元/平方米。

麦田房产中介人士告诉记者，新政前后，二手房带看量基本维持稳定，成交量的上涨建立在业主对价格愿意作出更多让步的基础之上。预计到春节之前，北京二手房市场会维持目前“以价换量”的态势。新政后市场成交量有所提升。随着2024年1月1日新的普通住宅认定标准正式执行，将进一步减轻购房人的税费负担，新政激发的购房需求将陆续释放。

来源：中国证券报·中证网 作者：董添

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