万科权力格局再生变动 “容易的填空题已经做完”-第5页

这或许是朱保全“上位”的原因。在他的带领下，万科的物业板块从传统的社区物业服务，发展成为覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，实现赴港上市。

今年9月29日，股票代码为02602.HK的万物云，正式在香港联交所主板挂牌交易，发行市值约575.98亿港元，为今年港股最大规模的新发IPO，跻身港股物管板块市值TOP3。

朱保全在万科转型路上摸爬滚打的作战经验，对于泊寓、万纬物流、印力集团等成长中的业务，无疑是最好的实战派带路人。更为重要的是，万物云上市路径可以成为其它业务的“抄作业”样本，助力经营业务实现资本化。

联席总裁朱保全，企业供图

2012年，万科从单一的住宅发展商向城市配套服务商转型。10年过去，经营服务业务处于“叫好不叫座”的状态。对于经营服务业务的效果，祝九胜在2021年中期业绩会上直言，“跟（华润置地、龙湖这些）优秀的同行相比，就是‘人比人气死人’。”

根据万科2022年中报，截至今年6月末，物业服务、租赁住宅、物流仓储、商业地产等经营服务业务实现全口径收入241.1亿元，占总营收的比例仅11.65%。

盈利痛点难解，亦致使万科经营服务业务为投资者指摘。

朱保全执掌的万物云，利润率就长期处于偏低水平。招股书显示，2019-2021年，万物云毛利分别为24.68亿元、33.65亿元、40.2亿元；毛利率分别为 17.7%、18.5%、17%。可供对比的是，主流物企毛利率可达30%。

祝九胜曾表示，新业务方面万科有很多值得检讨的地方。“对完成转型需要的时间、转型的难度和需要建立的能力是严重低估的，现在复盘检讨当年起步的时候是乐观了。” 他同时强调，即使所有的经营服务业务做得很好，它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限，能贡献的是企业的中长期价值。

如祝九胜所言，朱保全主持的经营服务业务，或许是万科决战下半场的关键。目前来看，这位带路人依然有很长的路要走。

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