多家银行出台存量房贷利率调整方案

9月7日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行等陆续发布有关存量首套住房贷款利率调整和操作事项的公告，对调整范围、调整规则、申请方式、调整时间等关键细节作出明确指引。

按照公告，9月25日起，上述银行将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整。符合条件的存量首套住房贷款客户无需申请，银行将于当日统一批量调整，且调整后的利率当日生效。

三个时间段贷款执行不同细则

根据公告，可进行调整的存量贷款范围包括：2023年8月31日(含当日)前已发放和已签订合同但尚未发放的商业性个人住房贷款，且贷款发放时套数性质为首套住房贷款或套数性质为二套住房贷款及以上，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策。

对于LPR定价的浮动利率的存量房贷，按照2019年10月7日(含当日)之前、2019年10月8日(含当日)至2022年5月14日(含当日)、2022年5月15日(含当日)之后的时间段，分为三种情形分别作出调整细则，且遵循“一城一策”原则，最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限。

上述三个时间段的划分依据来自于监管层面当时的政策调整。2019年8月，人民银行发布公告，自2019年10月8日起，全国首套房贷利率政策下限为LPR。2022年5月，人民银行、原银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，自2022年5月15日起，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR减20个基点。

对于第一时间段的贷款，如当地首套住房贷款利率政策下限高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限;如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0，如贷款利率低于LPR则不调整。

对于第二时间段的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限;如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限(即LPR+0基点)，如贷款利率低于全国下限则不调整。

对于第三时间段的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限;如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限(即LPR-20基点)，如贷款利率低于全国下限则不调整。

对于固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户主动申请利率调整，先按相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按相关调整规则调整贷款利率。

银行主动批量下调

根据银行公告，客户可采取变更贷款利率和新发放贷款置换两种方式，两种方式调整的结果一致。从操作的便利性来看，后者所需的流程较多，所花的时间较长，为方便客户，各银行主要采取变更贷款利率方式，并将于9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请，利率调整后于当日起按新的利率水平执行。

此次存量房贷利率调整，银行将主要调整贷款加点值形式，其它合同要素如贷款余额、剩余期限、重定价日、重定价周期等则不变。客户无需重签贷款合同及补充协议。如果客户选择需新发放贷款置换的，一般则需要向贷款经办行提出申请。

多家银行表示，“二套转首套”、固定利率或基准利率定价且完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的房贷客户可通过线上、线下渠道提交申请，但需要通过线下贷款经办机构渠道提交相关证明材料。上述客户可于9月25日起提出申请，10月22日(含当日)前完成申请的，银行将于10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整。同时，多家银行也提及，集中调整后仍可受理存量房贷利率调整申请，客户可赴贷款经办机构进行办理。

易居研究院研究总监严跃进表示，按照此次规则，部分年份购房的可以享受到“LPR+0基点”，部分年份购房者可以享受到“LPR-20基点”。这个政策实施后，多数城市降低房贷压力的效果会比较明显，尤其是一二线重点城市的购房者可以很快感受到“减负”的积极效果。

业内人士建议，银行在发布此类政策方面，应尽量出台具体例子的版本，用具体数据等形式帮助客户理解。否则，会加大客户咨询量，增加银行的客户管理成本。

来源：中国证券报·中证网 作者：薛瑾

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