重磅，官方鼓励买郊区

终于，深圳楼市飘了将近一个星期的消息落地。

刚刚，深圳发布住房最新通知，将分区优化住房限购政策——

1、非深户限购1套，除南山、福田、罗湖、宝安新安街道、西乡街道以外，社保/个税年限要求由3年调整为1年。

2、深户二胎家庭，除南山、福田、罗湖、宝安新安街道、西乡街道以外，可买第三套。

3、成立满1年、在深圳纳税达100万元、员工超过10人的公司，除南山、福田、罗湖、宝安新安街道、西乡街道以外，可以以公司名义买房。

4、鼓励以旧换新，以旧换新的法人单位不受限购限制。

很明显，这次政策的核心是精准去库存，并且极力鼓励大家买郊区。

实际上，早在一个星期前，深圳放开限购的小作文就已经满天飞。

传闻提到，五一之后深圳将实施除福田和南山其他区域将取消限购 并且取消5年的增值税，满三年即可免。

现在来看，五一后推出政策倒是坐实了，但明显远低于市场预期。

不仅没能完全取消限购，也没有任何关于取消增值税的细节。

但从政策的逻辑来看，实际上也恰恰证明了深圳楼市的韧性以及决心。

韧性的表现在于，深圳楼市4月表现还不错。

4月深圳二手房成交冲破4000套大关，二手房成交总量为4924套。

其中二手住宅成交4171套，创近三年的成交量新高。而2021年4月深圳二手住宅成交套数为4877套。

并且这个五一假期，不少新房也纷纷发出喜报，比如小长假首天劲销十几套，整个五一劲销几十套等。

至于决心则是去库存，核心逻辑是防止楼市大落，避免踩踏式离场。

4月29日自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确表示对去化周期超过36个月的暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气将去化周期降至36个月以下;

去化周期在18个月—36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

并且还下定了硬性KPI，各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据要按季度动态更新。

也就是说每个季度都必须上报最新的去库存数据。

所以结合国家资源部的要求，很明显深圳的这次放松限购，所有核心都是围绕库存出发。

一是新政并不涉及任何鼓励和促进二手房交易的政策，二是所有细节的指向都是鼓励再买一套，甚至不限套数地鼓励公司购买住宅解决员工住房，不受限购限制地以旧房换新。

目前深圳各区的存量新房已经达到59781套，按照月均网签2845套，平均去化周期已经达到21个月，整体的去化周期创历史新高。

而各个区的库存和网签速度并不一样，根据数据测算光明、盐田、坪山、大鹏的去化周期已经超过36个月。

面对如此明显的库存周期，这还是深圳过去两年在不断促销打折，甚至以备案价85折开盘的情况下。

所以，对深圳而言，当下最迫切的任务并不是促进二手房的交易流动性，而是加快速度去新房库存，让开发商快速卖房。

而这也是有史以来，深圳去库存最精准的一次组合拳。

这样的政策，积极的一面除了能够加快新房消化，更重要的是给购房者提供了足够的信号方向——刚需区域的开发商终于可以不用踩踏式卖房了。

因为能买房的名额增加以后，看房的人也会增加，新房去库存可以进一步加快，那么开发商便有可能趁这样的时机收回折扣。

另一方面，深圳楼市很大概率会出现更明显的反弹趋势。

因为就目前来看，深圳楼市的长效机制已经启动。

短期看政策，中期看土地，长期看人口，影响深圳楼市的三大因素已经具备。

短期政策方面，深圳限购松绑已经是趋势。

中期土地方面，深圳减少土地供应，放缓供应节奏将会是趋势。

对深圳而言，2023年深圳土地成交66宗，较去年同期有所减少，成交金额402.8亿，创近十年来新低。

那么结合国家资源部的供地通知，深圳接下来入市的新楼盘会减少，至少要等到目前300多个新楼盘卖得差不多才会加大住宅用地供应。

这就意味着，深圳的存量新房接下来会重新进入到“卖一套会少一套”的阶段。

那么二手房也会形成一个正向的循环，挂盘的房源也会随之减少，房价也会慢慢趋于稳定。

但这个过程，是潜移默化的，并不会一下子就能体现出来。

最后就是人口趋势方面。

根据深圳长期人口集中的趋势，2023年深圳常住人口再次新增12.6万，这就意味着深圳依旧是人口流向的高地。

所以，深圳的机会依旧存在。

若再结合公司、机构、企事业单位、社会组织收储房子，对去库存而言，这将会是一箭多雕的政策。

那么，对有些人来说，当下有可能就是适合看房的时候了。

因为就目前而言，已经不少二手小区的价格已经回归到2016年的位置。

有业主在社交平台上坦言自己的房子就是2016年的价格。

无论是价格，还是时间节点，都相对有利。

作者 | 骑猪英雄

来源：格隆汇

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