光明继续挤泡沫,标杆楼盘创新低。基本上,深圳每个区都有风向标一样的小区存在。
光明继续挤泡沫,标杆楼盘创新低。
![龙头盘新低了](https://res.cngoldres.com/upload/2024/0619/a5382b4af1c3b5ef9f347c715e5899c2.jpg)
典型盘新低
基本上,深圳每个区都有风向标一样的小区存在。
南山是华润城,龙岗是颐安都会,龙华是莱蒙水榭春天、金亨利,光明则是龙光玖龙台。
市场的热度常常集中在这些典型的小区身上。
从交易数据来看,市场的成交轮动已经从南山、福田的标杆小区蔓延到龙岗、光明这些地方。
近期,光明凤凰城的龙光玖龙台成交再次出现成交新低。
深圳某中介平台上成交数据显示,今年6月3日龙光玖龙台成交一套高层116.25平户型,成交总价约590万,成交单价约50753元/㎡。
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而小区5月在深圳另一中介平台上成交一套117.34平中楼层户型,成交总价约670万,成交单价约57099元/㎡。
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这就意味着,6月3日成交的房源,同户型在短短一个月左右,价格就缩水了近80万。
尽管市场上有一种声音,认为该套房源成交为非常规交易房源,有压价避税的可能,但市场公开交易,对意向小区的潜在买家而言,更多只会关注成交结果。
事实上,光明凤凰城的价格已经妥协挺明显了。
除了龙光玖龙台,2020年入市的星河天地在6月同样成交一套房源,89.26平,成交总价约360万,成交单价约40331元/㎡。
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从最新的成交价来看,龙光玖龙台以及星河天地业主,如果是一手业主基本上已经亏钱。
同时,也说明一个问题,光明凤凰城片区,卖家向市场妥协,价格让位已经到了博弈的底线。
后续整个光明二房市场是否能够企稳,就看后续的成交了。
如果后续的成交价格没那么低,则说明能继续维持平稳。
如果继续新低,则说明区域还在挤泡沫。
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光明新房困局
光明区的二手房挂盘的本身就不多。
一百二十多个小区,包括龙光玖龙台、宏发美域、新地中央花园、光明大第、天汇时代花园、深房传麒山、星河天地等,挂盘在售的小区仅二十多个,共约615套左右。
近期能够成交的小区,最核心的原因还是让价,价格水平相比2022年、2023年是另一个阶段。
但更根本的原因是光明的新房内卷,开发商开启不同程度的价格战。
就整个光明区来看,目前在售的新房据不完全统计有22个项目,共计约8928套,给出“85折”的项目至少有一半,不卷到“85折”的,基本很难揽客。
比如龙湖御湖境花园开盘就给出85折优惠,折扣后均价约3.46万/㎡;
润璟里花园备案均价4.24万/㎡,曾经85折后还送6.6万软装礼包;
特发学府朗园790套住宅,备案均价约3.8万/平,给出过85折;
中海时光境819套住宅,备案均价4.21万/平,同样给出过85 折。
甚至光明的个别项目开始有调整备案价的案例,虽然暂时还只是一些地段、配套、规划相对较弱的项目,但只要有项目撕开了口子,其他项目就会有鲇鱼效应。
而这些项目,除了调价,也基本没有什么更好的办法清库存。
这样的结果就是,一方面使得光明区域的二手房更难扛,另一方市场购买力在选择上更加犹豫不决。
因为市场上其他购房者在看到新房的这种阶梯式调价,二手房成交新低的情况,就会让子弹继续再飞一段时间。
对开发商而言,真正能够破局的方法也只有两个方向。
一是统一价格,减少内卷,坚持价格底线,稳住价格,谨慎使用阶梯式调价的营销策略,二是直接躺平,放慢去化的步伐,扛过这轮市场的波动,熬到市场多回暖一些再卖。
所以,光明区域的市场,现阶段已经到了开发商、二手业主、存量购买力三方之间博弈白热化阶段。
作者 | 醉酒大鲨鱼
来源:格隆汇
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