核心城市土拍升温 房企积极“补货”

5月29日，宁波、天津举行土拍。其中，宁波共推出8宗涉宅地块，总成交金额为52.18亿元，溢价率为8.78%。天津共推出6宗宅地，总成交金额为103.22亿元，溢价率约7%，均表现出一定市场热度。

今年以来，多个核心城市土拍升温，房企“抢地”颇为激烈，但不少三四线城市土地市场冷清依旧，各线城市间的分化愈加明显。专家表示，房屋销售市场冷暖不一，直接导致土地市场呈现分化加剧的态势，未来房企在核心城市的拿地意愿将继续提升。

部分城市土地市场回暖

合肥、西安、杭州、南昌、宁波、天津……近期，土地市场转暖的迹象在更多重点城市出现。

5月25日，合肥第三批集中供地出让4宗地，其中3宗触及地价上限，另外1宗溢价4.95%成交，共揽金约55.6亿元。据悉，合肥此次土拍吸引了30家房企参与。

事实上，2023年以来，合肥土拍市场表现一直可圈可点。首批集中供地时，6宗地块吸引了40余家房企参与竞拍，最终以5宗触顶竞品质、1宗高溢价出让，揽金67.87亿元，平均溢价率达14.29%。最热的一宗地块吸引了20家房企报名；第二批供地时，11宗地块也有5宗触顶，热点地块报名房企超过30家。

在西安，房企拿地的热情也明显上升。5月22日，西安高新区开展了2023年首场土地推介会，推出30宗住宅用地，吸引了大大小小60余家房地产企业参与。其中，两宗地块于5月25日摇号确认归属，分别有16家和9家房企进入最终摇号环节。

5月23日举行的杭州第四次土地集中出让，则掀起一波“抢地”热潮。9宗地块入市，最终6宗封顶摇号，2宗低溢价成交，1宗底价成交，揽金约138亿元，平均溢价率9.43%。同一天，南昌进行了2023年第二批次土拍，本次共有7宗地块出让，最终以4宗触顶、1宗溢价、1宗底价、1宗流拍收官，揽金超30.78亿元，平均溢价率12.76%。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，近期，部分一二线核心城市土地市场恢复较好，主要得益于当地经济、产业、人口等基本面较好，住房需求相对充足。同时，住房政策优化效果也在逐步显现。

刘丽杰认为，相比一线或强二线城市，非热点城市及三四线城市的土地市场恢复仍不太明显。

民营房企逐步恢复活力

值得一提的是，土地市场民营房企的身影增多。

据中指研究院监测，2023年以来，在销售预期好转带动下，北京、上海、杭州等城市土拍市场升温，热点地块竞争激烈，部分城市民企拿地金额占比提高。截至5月21日，22城集中供地累计拿地金额中，民企占比29%。反观2022年，22城集中供地累计拿地金额中，民企占比仅16%。

具体来看，杭州、成都、宁波等城市的民企拿地金额占比有所提升。特别是杭州，民企拿地金额占比达六成以上。5月23日出让的9宗地块全部被民企“摘取”。其中，滨江仍为民企拿地主力；成都更多为当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。

“民企拿地积极性上升，说明有的民营房企逐步摆脱困境，正在恢复活力。”58安居客研究院分析师许之静说。

市场分化料加剧

专家表示，当前土地市场仍处于恢复之中，一些城市仍面临较大调整压力，城市间分化进一步加剧。

“确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准，优势地区的优质地块成为企业投资的重点关注对象。”中指研究院分析师孟新增说。

许之静认为，今年土地市场将进一步分化。此外，今年宅地出让规模总体将有所下滑。“通过对今年部分重点城市供地计划的研究，发现宅地供应量有较大幅度下滑，宅地供应占比从2021年的23%下滑至今年的17%。”许之静说。

许之静认为，2022年受疫情等多重因素影响，多城未完成原定的供地计划，且市场去化不太理想，通过调整住宅用地投放规模，可从供给侧激发市场活力，利于行业长期稳定发展。

“整体来看，2023年以来，核心城市土拍市场明显回暖，部分城市民企拿地信心有所修复。”孟新增表示，“土拍市场能否持续回暖，取决于房地产销售的恢复情况。短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，而土拍分化态势或更加明显。”

来源：中国证券报·中证网作者：王舒嫄

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