​回升约8个百分点！赔偿方案出炉

作为华安张江产业园REIT的基础设施项目之一——张润大厦的重要承租方，OPPO子公司哲库科技宣布关停的后续退租余波不断。

10月10日，华安基金披露公告表示，目前张润大厦的空置面积已通过招商租赁得以部分去化，截至9月末的出租率为57.19%，较哲库科技退租时提升了约8个百分点。

为应对退租带来的影响，一方面，张润置业没收哲库科技续签协议项下租赁保证金约1039.8万元作为违约金，归基金财产所有；另一方面，如哲库科技支付的租赁保证金等款项不足以弥补其提前退租对张润置业造成的损失，该基金原始权益人就哲库退租事件造成的张润置业损失进行赔偿。

出租率提升约8个百分点

10月10日，华安基金发布公告，就旗下华安张江产业园REIT今年第三季度基础设施项目重大变化情况进行了说明。

资料显示，华安张江产业园REIT持有张江光大园、张润大厦两个基础设施项目，而今年5月OPPO决定关停的旗下子公司——哲库科技，正是张润大厦的重要承租方之一。截至7月31日，哲库科技在张润大厦的租赁面积为19314.31平方米。

5月12日，哲库科技股东会正式做出解散并清算哲库科技及其下属公司的决定，哲库科技从张润大厦完全搬出，后续无进一步租赁需求。受到哲库科技于7月31日提前退租的影响，退租后张润大厦的出租率为49.30%。

根据最新披露的公告，张润大厦的空置面积已通过招商租赁得以部分去化，较哲库科技退租后的出租率提升了约8个百分点，9月末出租率为57.19%，但依然较6月末的出租率94.05%下降了约37个百分点，较2022年9月末的出租率96.53%下降了约39个百分点。

图片来源：华安张江产业园REIT 2023年第三季度基础设施项目重大变化情况公告

整体来看，截至9月末，张江光大园项目的签约率为80.39%（新签约面积预计于四季度交付起租），出租率为78%，平均合同租金为5.61元/平方米/天；张润大厦项目的签约率为57.19%，出租率为57.19%，平均合同租金为6元/平方米/天。

两项措施

缓释退租的不利影响

为应对退租带来的影响，华安基金7月24日曾发布公告称，张润置业没收哲库科技续签协议项下租赁保证金约1039.8万元作为违约金，归基金财产所有。

此外，根据最新公告，如哲库科技在《哲库科技租约》项下已向张润置业支付的租赁保证金等款项不足以弥补其提前退租对张润置业造成的损失，则原始权益人上海张江（集团）有限公司（以下简称“张江集团”）和上海张江集成电路产业区开发有限公司就哲库退租事件造成的张润置业损失进行赔偿。就以上或有损失补偿金，原始权益人应于2024年7月31日或之前向专项计划管理人另行指定的账户付清前述款项。

华安基金表示，上述两项措施将为张润大厦项目招商引入新租户的工作争取时间，并有效缓释因哲库科技提前退租对基础设施项目现金流造成的不利影响。

针对目前张润大厦空置的面积18505.69平方米，华安基金介绍，运营管理机构积极开展招商工作，在商务洽谈中的储备客户涉及租赁面积合计11903.34平方米，储备租户属于软件开发、集成电路、科技金融及其他行业。储备租赁需求转化为实际租户需要一定时间，也存在一定不确定性，华安基金也表示，将持续敦促和协同运营管理机构协调内外部资源，促使相关租赁成交尽快落地。

原始权益人增持

提振投资者信心

除了赔偿措施，此前华安张江产业园REIT原始权益人及其控股关联方亦通过增持方式，提振投资者信心。

根据此前公告，当二级市场价格不高于华安张江产业园REIT本次扩募发行价格时，原始权益人张江集团及其控股关联方张江高科启动增持，累计增持金额合计不超过2亿元。

9月27日，华安基金宣布，于9月26日收到华安张江产业园REIT原始权益人及其控股关联方的通知，张江集团及其控股关联方张江高科于9月25日通过资管计划合计增持份额224.67万份，增持金额为728.52万元，占基金已发行份额总数的0.234%。

具体来看，张江集团、张江高科通过华金证券股份有限公司设立单一资管计划，通过上交所交易系统以集中竞价交易方式，分别增持了该基金基金份额112.29万份、112.38万份，分别占基金已发行份额总数的0.117%、0.117%，增持金额分别为364.16万元、364.36万元（不含交易费用）。

并且，华安基金表示，华安张江产业园REIT原始权益人及其控股关联方将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，继续推进增持计划。

受原始权益人增持消息影响，从9月25日到9月28日，华安张江产业园REIT在二级市场的价格小幅回暖，涨幅约4.62%，位居公募REITs市场前列。

对此，相关业内人士认为，增持使得原始权益人与REITs投资者利益更加深度绑定，主要提振了REITs市场信心，向投资者彰显了公募REITs的长期投资价值。

来源：中国证券报·中证网 作者：王鹤静

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