万科背水一战：郁亮亲自督战 止跌企稳-第5页

这样的投资策略下，万科今年投资力度骤降。

据时代周报记者统计，今年1-11月，万科累计新增开发项目33个，权益建筑面积约405.1万平方米，权益地价约466.67亿元。同期，万科实现销售面积2343.1万平方米、销售金额3772.2亿元，投销比仅12.37%，远低于40%的红线。

另一项参考指标是，2021年全年，万科累计获取新项目148个，权益建筑面积约1901.4万平方米，权益地价约1401.5亿元。万科今年前11个月的投资仅为去年的零头。

不过，万科今年新增的开发项目，质素普遍不错，平均地价约11523元/平方米，去年的为7371元/平方米。刘肖介绍，从拿地到首次开盘，33个项目平均周期是6个月，目前23个已经开盘，“从经营角度看，33个项目的净利率平均为12%，IRR普遍超过20%，投资可研报告的兑现率比较高。从这个角度来说，我们心里更有谱一点。”

业务收缩，人员配置亦同步调整。

“今天拉通来看，各区域真的需要建设那么多的产品线，那么多产品负责人吗？我们还需要每个公司单独建立一支投拓团队专门负责研究城市吗？”郁亮在年初的年会上如此拷问手下。

“该‘长’的可以‘长’，而且必须要‘长’，但该‘消’的也要‘消’。”郁亮举了首席客户官的例子，“刚开始每个单位设一位首席客户官，集团共65位，现在精简到14个人。虽然人数大大减少，但从专题报告质量来看，比65个人好得多，因为更专业了，14个人更容易配合了，更容易开会讨论问题了。”