在选择大于努力的时代,买对房人生可以大跃升,但一旦押错宝,不仅十年白干,还有可能让单车变成了废铁。炒风越盛,泡沫越大,价值缩水就越猛。
在选择大于努力的时代,买对房人生可以大跃升,但一旦押错宝,不仅十年白干,还有可能让单车变成了废铁。炒风越盛,泡沫越大,价值缩水就越猛。
最近,深圳缩水最猛的小区诞生了——八卦岭宿舍。
当初涨得有多猛,如今就跌得有多狠。
@格隆汇楼市曾经整理过2020年深圳涨幅TOP40的小区,八卦岭宿舍就以82.08%的涨幅位居年度榜首。
但小区怎么涨上去,如今就怎么跌回去。
在不久前,鲨鱼以为腰斩已经是最大跳水,但现在有业主宁愿亏损也要卖房,小区价格相比成交高峰回撤超过70%。
2021年2月,八卦岭宿舍约28平户型成交最高峰达到435万,折合单价约15.54万/平,而今年1月10日成交一套32平户型,总价135万,折合单价约4.22万/平,缩水幅度达72.84%。
虽然缩水幅度不及上涨幅度,但成交价的基础已经比当初上涨幅度的基数低得多了。
不到5字头的成交价,可能有人会觉得是个案,看看整个1月八卦岭宿舍的成交单价,整体其实已经都回到了4字头。
都说曾经的“杀猪盘”才是楼市最大的镰刀,价值缩水幅度最大的能去到60%以上。
比如曾经的诺德假日花园,约48平户型,2021年2月左右,高峰时期成交单价可以达到17万+/平,今年1月26日最新的成交单价已经不到10万/平,缩水约44%;
再比如有拆迁概念的月亮湾花园,约89平户型,2021年2月左右,高峰期成交单价也可以达到约12万+/平,今年1月8日最新成交单价已经跌到4.83万/平,缩水约62%。
但这些小区如今在八卦岭宿舍面前,却是小巫见大巫。
可以说,只要把八卦岭宿舍的缩水拎出来,已经哪个小区敢认“缩水第一”。
当初八卦岭宿舍火爆的时候,身边就有朋友看着一天一个价咨询过要不要投资一套。
毕竟深圳作为一线超级城市,每年持续流入的人口,土地稀缺,GDP逐年增长,一切预期和数据都欣欣向荣。
更重要的是,全市场的资金都追着这个小区来买。
几百万的小户型,还是在福田和罗湖的接壤处,未来打造的红岭金融创新产业带对标世界级金融街,被誉为深圳地理位置上的绝对黄金中轴,就连代理这个小区的中介,也咬咬牙跟风上了车。
所以当时朋友咨询的时候,鲨鱼第一反应就是不能盲目跟风。
因为八卦岭当时的利好基本已经出尽,大行情火热+八卦岭旧改+学校规划加持+新概念已经拉满,旧概念还没完全落实。
完全是不建议的。
八卦岭宿舍之所以能够勇夺当年涨幅第一,也并不只有这些简单因素,而是过去几年,随着市场和消息左脚踩着右脚逐步登天的结果。
从整个八卦岭宿舍的涨幅史来看,基本每一次上涨都贯穿了2018年12月—2021年2月深圳楼市那几年的涨幅史,整体挂牌涨幅甚至超过宝中、科技园和香蜜湖这些大热的板块。
八卦岭宿舍第一波大涨是从2019年底到2020年5月,成交价从约6.2万/平涨到了约9.5万/平。
由于八卦岭宿舍本身价格基数低以及户型足够小,更容易成为炒作的标的。
整个八卦岭宿舍非常多二十多平到五六十平的小户型,最小的16平,总价一百万出头到三百多万不等,资金起步门槛低。
再加上这个阶段,当时炒房风气正盛,一大群资金不多的投资客正在四处寻找机会,而八卦岭宿舍总价又低概念又足,于是吸引了一大批炒房客,短短数月便把八卦岭宿舍从6万+/平拉到了10万+/平。
八卦岭宿舍的第二波涨幅是在2020年7月后。
当年7月恰逢福田教育局突然宣布周边学校将更名,引进名校集团,被外界普遍看好,于是八卦岭宿舍便从不到10万/平的价格,两个月后迅速涨到了13万+/平,个别户型甚至挂盘报价报到了约16万-18万/平。
如果不是当时出台市场调整政策,恐怕还不止这个数据,但最终在2021年参考价推出后最高成交价定格在了15万+/平。
随着时间的推移,热度慢慢消退,概念纷纷出尽,市场逐渐回归理性,八卦岭宿舍便开始出现转折。
2021年2月8日二手房参考价推出后,当年年底八卦岭宿舍27平户型总价回落至220万,单价回落到约7.9万/平;
到了2023年年中八卦岭宿舍开始出现185万,28.57平的捡漏报价,同年年底28平户型已经报出了白菜价165万,折合单价约5.89万/平。
原本以为5字头的价格已经到了底部,没承想今年1月小区又再次集体创下新低,依旧没有止跌反弹的迹象,最低成交价出现4.22万/平的水平。
如果按照这个趋势,小区破“3字头”的水平也不是不可能。
如果价格破“3”,你们会出手抄底吗?
作者 | 醉酒大鲨鱼
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